Обикновено покупко-продажбите, включително тези на недвижими имоти, се извършват чрез сделка между купувача и продавача. Законът обаче предвижда и други валидни способи за прехвърляне правото на собственост върху недвижими имоти. Един от тези способи е покупката на имот на публична продан чрез частен съдебен изпълнител (ЧСИ).
покупка на имот
Най-честата хипотеза водеща до изнасяне на имот на публична продан е свързана със следните събития, случили се в следната последователност, а именно:
– лицето Х закупува имот чрез банков кредит, обезпечен с ипотека върху закупения имот;
– лицето Х не успява да погасява задълженията си по ипотечния кредит, вследствие на което започва да трупа парични задължения към банката, което позволява на последната (съгласно условията по кредита) да обяви кредита за предсрочно изискуем с всички произтичащи от това законови последици;
– банката инициира съдебна процедура по обявяване на предоставения на лицето Х кредит за предсрочно изискуем и осъждането му да заплати на банката цялата получена сума по кредита, ведно с натрупаните лихви и неустойки;
– банката осъжда лицето Х и се снабдява с изпълнителен лист срещу него;
– банката инициира изпълнително производство срещу лицето Х пред ЧСИ;
– лицето Х не разполага с други средства и активи за удовлетворяване вземанията на банката или дори и да разполага с такива – същите не са достатъчни за да покрият пълния размер на дълга към банката, поради което ЧСИ насочва принудителното изпълнение към собствения на лицето Х, но ипотекиран в полза на банката недвижим имот, с цел осребряване на имота чрез изнасянето му на публична продан.
Насочването на изпълнението върху собствения на лицето Х, но ипотекиран в полза на банката недвижим имот става чрез описването на имота от ЧСИ. След извършване на описа, съдебният изпълнител назначава вещо лице за определяне на стойността на имота.
Началната цена на имота, от която да започне наддаването при публичната продан се определя в размер на 80 % от стойността на имота определена от вещото лице, но не по-малко от данъчната му оценка.
Съдебният изпълнител е длъжен след изтичането на една седмица от извършване на описа да изготви обявление за проданта, което съдържа описание на имота, посочване на неговия собственик, вписаните върху имота тежести, цената, от която ще започне проданта, и мястото и деня, в който ще започне и ще завърши проданта.
Най-малко един ден преди посочения в обявлението ден за започване на проданта обявлението се поставя на съответните места в канцеларията на частния съдебен изпълнител, в сградата на районния съд, в общината или кметството по местонахождението на имота, както и на самия имот и се публикува на интернет страницата на окръжния съд по местоизпълнението.
Публичната продан се извършва в сградата на районния съд по местонахождение на продаваемия имот. Тя продължава един месец и завършва в посочения в обявлението ден. Книжата за проданта се държат в канцеларията на районния съд на разположение на всеки, който се интересува от имота.
Всеки желаеш да се включи в наддаването за изнесения на публичната продан недвижим имот следва да внесе по сметка на съдебния изпълнител задатък в размер на 10 % от посочената в обявлението за проданта началната цена на имота. Квитанцията за внесения задатък се входира в Районния съд по местонахождението на имота в запечатан плик, в който се посочва предложената от наддавача цена за имота с цифри и с думи, което се отразява в нарочен входящ регистър.
Всеки наддавач може да направи само едно наддавателно предложение. Наддавателни предложения могат да се подават и оттеглят до края на работното време в последния ден на проданта. Наддавателни предложения от лица, които нямат право да вземат участие в публичната продан, предложения за цена под началната, както и предложения, надхвърлящи началната цена с повече от 30 на 100, са недействителни.
Лицата, които нямат право да наддават са длъжникът, неговият законен представител, длъжностните лица от канцеларията на районния съд, служителите на съдебния изпълнител, както и лицата, посочени в чл. 185 от Закона за задълженията и договорите.
В началото на работния ден след изтичането на срока на проданта (срока за подаване на писмени наддавателни предложения) на определеното място в сградата на районния съд съдебният изпълнител, в присъствието на явилите се наддавачи, обявява постъпилите наддавателни предложения, за което съставя протокол.
В протокола се вписват наддавачите и наддавателните предложения по реда на отварянето на пликовете. За купувач на имота се смята този наддавач, който е предложил най–висока цена. Ако най-високата цена е предложена от повече от един наддавач, купувачът се определя от съдебния изпълнител чрез жребий в присъствието на явилите се наддавачи. Обявяването на купувача се извършва от съдебния изпълнител в протокола, който се подписва от него.
С това обаче публичната продан не приключва.
покупка на имот покупка на имот
След обявяването на купувач на имота на база писмените наддавателни предложения, съдебният изпълнител дава възможност на явилите се наддавачи да правят устни наддавания над обявената най-висока предложена цена за имота, съгласно писмените предложения.
За да е валидно устното предложение – същото следва да е за цена по-висока от предходната с размера на един задатък. Ако такова предложение е налице, съдебният изпълнител отразява предложението в протокола и след като наддавачът го подпише, съдебният изпълнител пита три пъти има ли желаещи да предложат по-висока цена с размера на още един задатък. Ако постъпи предложение, то се отразява в протокола и наддавачът го подписва.
След изчерпване на предложенията за купувач на имота се обявява този наддавач, който е предложил най-висока цена.
Купувачът е длъжен в двуседмичен срок от обявяването му за купувач да внесе предложената от него цена, като приспадне внесения за участие в проданта задатък.
Когато лицето, обявено за купувач внесе в срок дължимата сума, съдебният изпълнител му възлага имота с постановление. От деня на влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота.
След представяне на ЧСИ на удостоверения за платените такси за прехвърляне на имота (местен данък и такси към ЧСИ) и за вписване на постановлението за възлагане в Агенция по вписванията, купувачът се въвежда във владение на имота от съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане, като с това завършва процедурата по публичната продан.
Предвид обстоятелството, че купувачът придобива само и единствено тези права върху имота, които длъжник по изпълнителното дело е притежавал върху него (макар продажбата да е реализирана чрез провеждане на публична продан от ЧСИ) – задължително е преди участието в публична продан купувачът добре да е проверил историята на имота и да е удостоверил, че именно длъжникът по изпълнителното дело, по което се извършва проданта, е собственик на имота, както и че в обявлението за проданта ЧСИ е отразил всички тежести върху него.
➽ ➽ За извършването на тези проверки, както и за цялостно съдействие при покупка на имот на публична продан можете да се доверите на екипа на Lead Consult!
Екипът на Lead Consult разполага с юристи, с необходимите познания и опит в материята. Разгледайте пълен списък с, предлаганите от нас, услуги тук.⇽
За консултации, можете да се свържете с нас на:
☎ Телефон: + 3598 888 33 600
✉ Имейл: office@leadconsult-bg.com