За повечето от нас покупката на недвижим имот е едно от значимите събития в живота.
Обикновено покупката е свързана с усвояването на кредит, който се задължаваме да изплащаме на банката през голяма част от съзнателния ни живот. Затова е важно една от най-големите инвестиции, които правим, да е много добре обмислена във финансово и чисто житейско отношение, но най-важното (поне на етапа на закупуването) е сделката да е перфектно юридически обезпечена.
Именно юридическата обезпеченост на сделката е темата на настоящата статия, и по конкретно – опровергаването на няколко заблуди, циркулиращи на имотния пазар, във връзка с проверката на недвижимия имот преди сделката. Нека да започваме.
Заблуда № 1: Брокерът ще направи проверка на имота преди покупката.
Без да проявяваме каквото и да било неуважение към брокерите на недвижими имоти, и без да подценяваме техните умения и квалификация, предвид обстоятелството, че без съмнение сред тях съществуват и хора с добри познания и опит, бихме искали да обърнем внимание на следните факти:
- В България няма каквито и да било изисквания за образование, професионален опит, сертифициране, лицензиране, снабдяване с разрешение и т.н., за да може човек да посредничи при сделки с недвижими имоти, т.е. да бъде брокер.
- Всички проверки по имота (за да бъдат те качествено направени) изискват от лицето, което ги извършва, не само специализиран опит в сделките с недвижими имоти, но също и задълбочени познания във вещното право,за което е необходимо юридическо образование.
Посоченото по-горе означава, че:
- никой никога не е проверявал качествата на човека, който заявява, че ще Ви предостави услугата „проверка за имот“, но Вие решавате да му се доверите и по-важното – да рискувате парите си.
- при възлагането проверката за имота на брокер, Вие поверявате най-важния елемент от сделката на лице, което не разполага с необходимата компетентност.
Ние считаме, че това не е добра идея, а Вие?
Заблуда № 2: Нотариусът ще провери имота при изповядването на сделката.
Подобно твърдение е по-близо до истината, тъй като дейността на Нотариусите е специализирана в областта на сделките с недвижими имоти.
Като купувачи обаче, трябва да имате предвид, че покупко-продажбата на имот обикновено преминава първо през подписването на предварителен договор, а в закона няма изискване същият да е с нотариална заверка. Т.е. към момента на подписването на предварителния договор нотариусът все още не участва по какъвто и да е начин в сделката и няма как да ви съдейства, а Вие плащате на продавача обикновено около 10% от продажната цена като задатък (капаро) при подписването му.
Ако има проблем с имота, то Вие вече сте обвързани със сделката, и нотариусът няма да може да Ви помогне впоследствие. В този случай, ако решите да се откажете от подписването на окончателен договор, и предварителния договор не е бил предварително съгласуван с юрист, то много вероятно е да загубите платения задатък.
Освен това, в практиката не са редки случаите, в които при подписване на окончателния договор за покупко-продажба (Нотариалния акт) нотариусът да защитава предимно интереса на продавача (например, защото се познават отдавна), на банката (например, защото банката е редовен клиент на нотариалната кантора), или на брокера (по същите причини).
При сделки с имоти ново строителство често се случва след сделката купувачите да се сблъскват с проблеми, свързани със строителната документация (проекти, площообразуване и т.н.). Една от причините за това е, че сделката, с която клиентът е придобил имота, е изповядана при нотариус, който работи в тясна връзка с продавача-инвеститор/строител. Съответно нотариусът е изповядал сделката по такъв начин, че преди всичко да бъдат защитени интересите на продавача.
Не трябва да забравяте също, че нотариусът няма задължение да пази именно Вашите интереси, тъй като по закон той няма право на пристрастие към която и да е от страните. При покупка на недвижим имот Вие имате нужда от това някой да работи изцяло във Ваш интерес.
Заблуда № 3: Банката ще направи проверка на имота.
Тази заблуда е разпространена при сделките, които се финансират с банков кредит. Да разгледаме обаче някои детайлите при тези сделки.
Банките осъществяват проверките за имота чрез своите юридически отдели. В тези отдели работят юристи, които получават заплата от банката. Тази заплата те получават за да защитят интересите на банката. Трябва ли обаче да очакваме те да защитят нашия интерес като купувачи, предвид обстоятелството, че не винаги интересите на банката съвпадат с тези на купувача, въпреки че нейното обезпечение е именно нашия имот?
За да си отговорим на така поставения въпрос трябва да имаме предвид, че банката е търговско дружество, което има за цел да генерира печалба на своите собственици. Ако политиката на банката в конкретния момент е да отпуска колкото се може повече кредити, то проверката на имота остава на заден план.
Финансират се покупки, при които целта на банкерите е да има сделка, за да си получат те комисионата, поради което някои не маловажни проблеми с имота биват пренебрегвани. Впоследствие, ако има проблем с имота, а оттам и проблем с ипотеката на банката върху Вашия имот, това не Ви освобождава от задължението да изплащате получения кредит.
Вероятно не сте се замисляли върху тези неща, което е нормално, тъй като в общия случай купувачите не се занимават професионално със сделки с недвижими имоти. Когато искате да си купите недвижим имот обаче, важно е да знаете какъв интерес от сделката има всеки участник в нея. Затова е изключително важно да подберете внимателно хората, които ще се погрижат в пълна степен да защитят не нечий друг, а именно Вашия интерес.
Заблуда № 4: Всеки адвокат може да направи проверка на имота.
Заблудата, от която също искаме да ви предпазим, е възприетата в пазара на недвижими имоти теза, че едва ли не всеки адвокат може да провери имота качествено.
В действителност правото е море от най-различни области и е обективно невъзможно даден юрист да е достатъчно компетентен във всяка една правна сфера. Затова е много важно да подберете внимателно адвокатът, на който да възложите проверката на имота и организирането на сделката като цяло.
Трябва да търсите човек, който е тесен специалист в областта на вещното право и сделките с недвижими имоти, и който разполага с достатъчно богат опит зад гърба си, тъй като материята крие не малко подводни камъни.
За да онагледим казаното по-горе ще дадем следния пример – ако имате нужда от операция няма да отидете при общопрактикуващ лекар, а при съответния специалист, нали? Нашето послание към Вас е да не се предоверявате на даден адвокат само заради качеството му на такъв, а предварително да се информирате и да потърсите точния човек.
Заблуда № 5: Придобиването на имот на публична продан е гаранция, че същият не е обременен с тежести.
Това е друга много често срещана заблуда, когато се касае за покупка на имот на публична продан.
Като купувачи трябва да знаете, че при придобиване на имот, закупен на публична продан, Вие придобивате правата, които длъжникът, срещу когото е образувано изпълнителното дело, по което е извършена проданта, в действителност е имал спрямо имота.
Т.е., ако съдебният изпълнител погрешно е счел, че имотът принадлежи на длъжника по изпълнителното дело, а в действителност собственика на имота е някой друг – Вие няма да придобиете нищо, въпреки че сте заплатили цената за придобиване на имота.
Друга възможна хипотеза е да придобиете имота, но с определени тежести, които не са били констатирани от съдебния изпълнител. Тук е важно да се отбележи, че не всички тежести върху имота се погасяват след извършване на публичната продан, с което погрешно становище често се срещаме.
Практиката ни сочи, че не може да се има особено доверие на проверките на съдебните изпълнители и техните служители, тъй като обикновено последните защитават собствените си интереси и интересите на кредиторите по изпълнително дело (които всъщност са клиенти на съдебния изпълнител), следователно за тях най-важното е имотът да се продаде, съответно кредиторите да са удовлетворени, а те да получат следващите им се такси.
В тази връзка, преди да предприемете покупка на имот на публична продан силно Ви препоръчваме да се консултирате с юристи със задълбочени познания и опит в областта на вещното право и изпълнителния процес.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ако квалифицирането на една сделка като успешна във финансово и/или житейско отношение в повечето случай е субективна и преценката ѝ често е свързана с изтичането на определено време, то юридически успешната сделка е нещо обективно и необходимо още към момента на сключването ѝ, и като купувачи трябва винаги да се стремим към нея .
Екипът на Lead Consult разполага с юристи, с необходимите познания и опит в материята, които са гаранция за това, че имотът Ви ще бъде проверен и в най-малките детайли, за да не дадете парите си на вятъра и/или да свързвате в бъдеще покупката с неприятни спомени. Разгледайте пълен списък с, предлаганите от нас, услуги тук.⇽
За консултации, можете да се свържете с нас на:
- ☎ Телефон: + 3598 888 33 600
- ✉ Имейл: office@leadconsult-bg.com