Как да защитите интересите си при покупка на недвижим имот?

Прочуването и установяването на правния статут на недвижимия имот и собствеността:

Първа стъпка, прочуването и установяването на правния статут на недвижимия имот. Една сделка може да бъде успешна само ако се сключи от лицата, които притежават правата върху недвижимия имот и ги прехвърлят по законоустановения ред. Ако някое изискване на закона не е спазено или някое от лицата, имащи права върху имота, не са страни по сделката – то тази сделка може да бъде атакувана в съда и да се обяви за недействителна. Проучва се не само как продавачът е придобил имота, от кого го е придобил, но и дали не са налице пороци на предходни сделки.

Какво представлява „предварителния договор“?

Той може да защитава интересите както на купувача, така и на продавача. Всичко зависи от волята на страните и до какво съгласие са достигнат те.

Предварителният договор отразява всички специфики на конкретната сделка за конкретния имот. Поставят се срокове за извършване на определени действия, задава се краен срок за изповядване на сделката с нотариален акт, с който купувачът става собственик на имота. Често в практиката срокът, който се уговаря между страните по предварителния договор, се използва за набавянето на всички необходими документи, осигуряването на паричните средства, предвижването на документи към банката, която трябва да отпусне кредит на купувача (при покупка с банков кредит).

Документ за собственост:

Последният етап е сключването на окончателния договор за покупко-продажба на недвижим имот в нотариална форма (нотариален акт). Той се осъществява чрез „изповядване на сделката“ пред нотариус в кантората му. Присъствието на страните е лично или на техен представител, упълномощен с изрично писменно пълномощно.

Нотариуса, в деня на изповядване на сделката – вписва договора за покупко-продажба (нотариален акт) в Имотен регистър към Агенция по вписванията. Сделката, произвежда своето действие между продавача и купувача от момента на подписването на нотариалния акт, а за третите ли от момента на вписване на нотариалния акт в Имотния регистър.

Начини на плащане:

Нотариусът не удостоверява плащането на продажната цена, а само волята на страните по прехвърлянето на правото на собственост. Страните сами уговарят как и кога ще се осъществи превеждането на паричните суми.

Важна забележка: суми в размер на и над 10 000 лева (5 000 евро) се превеждат само по банков път.

В практиката се налагат няколко възможни начина, касаещи плащането:

1. Превеждане на цялата сума преди изповядването на сделката пред нотариус;

2. Превеждане на част от сумата преди изповядването на сделката пред нотариус, останалата част от цената в деня на сделката;

3. Превеждане на цялата сумата след изповядването на сделката пред нотариус. В тези случаи може да се направи устна уговорка с нотариуса за получаване на потвърждение за осъществяването на плащането от страните.

4. Друга възможност е предоставянето на цялата или част от сумата по доверителна сметка на нотариуса, която сума се освобождава и превежда на продавача след изповядване на сделката. Тази възможност е допълнителна услуга, която нотариусите предлагат и която се заплаща допълнително от страните по тяхна уговорка.Такава услуга се предлага и от банките чрез подписването на тристранен договор за специална сметка.

5. Специфично е и плащането, когато сумата е осигурена чрез отпускането на кредит от банка. В тези случаи цената, която се плаща с кредит не се плаща в деня на сделката, а за известен период от време, през който продажбата се вписва в Имотния регистър и върху недвижимия имот се вписва наложената от банката ипотека, към продавача не постъпват парични средства. Едва след като цялата процедура по налагане на ипотеката се осъществи и се издаде удостоверение за тежести, в което е отразена вписаната ипотека, банката-кредитор на купувача, превежда паричните средства към продавача. Това обикновено в София трае около 7 дни. (подробности в статията „Първи стъпки при покупка на недвижим имот. Финансиране на сделката“).

Не забравяйте, че всяка сделка е специфична и изисква, различен подход, набавянето на различни по брой и вид документи.

Какво извършва екипът на Lead Consult за Вас:

• Цялостно и детайлно проучване на правния статус на даден недвижим имот;
• Установяване на собствениците на имота, изследване дали върху имота има вписани тежести;
• Подготовка на всички изискуеми документи за сключване на договора за покупко-продажба;
• Съставяне на нотариален акт;
• Придружаване и представителство пред Нотариус;
• Представителство пред компетентни държавни и общински органи;
• Подготовка на документи за учредяване и вписване на обезпечения върху недвижими имоти (договорни и законови ипотеки)
• Подготовка на проектодоговори за наем на недвижими имоти и вписването им в Агенцията по вписванията, подготовката на проектодоговори по Закона за устройство на територията между участниците в строителния процес (строители, възложители, строителни контрольори и т.н.);
• Процесуално представителство по вещни дела /искове за собственост, искове за защита на владение, реституционни претенции и т.н./.

Scroll to Top