Какво трябва да знаем при покупка на недвижим имот (апартамент)?

Покупката на недвижим имот изисква не само  време и средства, а и в не малко случаи и похабяването на известна доза нерви. Но ключът към осъществяването на успешна сделка е доброто ѝ планиране!

Тази статия се фокусира върху етапа, в който Вие вече сте се спряли на конкретен имот и желаете да го закупите, като сте осигурили и съответното финансиране.

Какво трябва да направите, за да защитите Вашите интереси?

Първа стъпка, нека поговорим за прочуването и установяването на правния статут на недвижимия имот, предмет на бъдещата сделка. Една сделка може да бъде успешна само ако се сключи от лицата, които притежават правата върху недвижимия имот (подробности в статията „Съсобственост“) и ги прехвърлят по законоустановения ред. Ако някое изискване на закона не е спазено или някое от лицата, имащи права върху имота, не са страни по сделката – то тази сделка може да бъде атакувана в съда и да се обяви за недействителна. В тези случаи веригата на прехвърлянето на правото на собственост се прекъсва и не може да се заздрави. Предварителното проучване на правния статут на недвижимия имот и проследяване на правото на собственост на продавача е гаранция за сключването на успешна сделка.

Втора стъпка, нека поговорим за предимствата от сключването на „предварителния договор“.

Предварителният договор е първата Ви защита от евентуални проблеми, свързани с осъществяването на сделката. Той може да защитава както интересите на купувача, така и на продавача. Всичко зависи от волята на страните и до какво съгласие са достигнат те. В повече подробности за предварителния договор можете да прочетете в статията „Предварителният договор“.

Ако всички предварителни стъпки са преминали успешно, то последният етап е сключването на окончателния договор за покупко-продажба на недвижим имот в нотариална форма (нотариален акт). Той се осъществява чрез „изповядване на сделката“ пред нотариус в кантората му. Присъствието на страните е лично или чрез изрично упълномощено лице. Нотариусът съставя нотариалния акт за покупко-продажбата по предоставените му от страните документи, изчита го на глас и запитва страните дали са съгласни с него. След получаването на утвърдителен положитеклен отговор страните се подписват на обозначените места в договора за покупко-продажба във формата на нотариален акт, изписват собственоръчно имената си и сделката е финализирана след като се подпише от нотариуса.

Последващите задължения са от страна на нотариуса, който в рамките на деня, в който сделката се е осъществила, трябва да впише договора за покупко-продажба във формата на нотариален акт към Агенция по вписванията, Имотен регистър. Сделката, произвежда своето действие между продавача и купувача от момента на подписването на нотариалния акт, а за третите ли от момента на вписване на нотариалния акт в Имотния регистър.

А кога се осъществява плащането?

Нотариусът не удостоверява плащането на продажната цена, а само волята на страните по прехвърлянето на правото на собственост чрез договора за покупко-продажба във формата на нотариален акт. Страните сами уговарят как и кога ще се осъществи превеждането на паричните суми. Важна забележка: суми в размер на и над 10 000 лева се превеждат само по банков път.

В практиката се налагат няколко възможни начина, касаещи плащането:

  1. Превеждане на цялата сума преди изповядването на сделката пред нотариус;
  2. Превеждане на част от сумата преди изповядването на сделката пред нотариус, останалата част от цената в деня на сделката;
  3. Превеждане на цялата сумата след изповядването на сделката пред нотариус. В тези случаи може да се направи устна уговорка с нотариуса за получаване на потвърждение за осъществяването на плащането от страните.
  4. Друга възможност е предоставянето на цялата или част от сумата по доверителна сметка на нотариуса, която сума се освобождава и превежда на продавача след изповядване на сделката. Тази възможност е допълнителна услуга, която нотариусите предлагат и която се заплаща допълнително от страните по тяхна уговорка.Такава услуга се предлага и от банките чрез подписването на тристранен договор за специална сметка.
  5. Специфично е и плащането, когато сумата е осигурена чрез отпускането на кредит от банка. В тези случаи цената, която се плаща с кредит не се плаща в деня на сделката, а за известен период от време, през който продажбата се вписва в Имотния регистър и върху недвижимия имот се вписва наложената от банката ипотека, към продавача не постъпват парични средства. Едва след като цялата процедура по налагане на ипотеката се осъществи и се издаде удостоверение за тежести, в което е отразена вписаната ипотека, банката-кредитор на купувача, превежда паричните средства към продавача. Това обикновено в София трае около 7 дни. (подробности в статията „Първи стъпки при покупка на недвижим имот. Финансиране на сделката“).

Не забравяйте, че всяка сделка е специфична и изисква, различен подход, набавянето на различни по брой и вид документи.

Scroll to Top